Hypotéky
Hypotéky
Co je to hypotéka
Hypotéka je dle zákona č. 84/1995 Sb. druhem úvěru poskytovaným jak fyzickým, tak i právnickým osobám na investice do nemovitosti. Jedná se o úvěr dlouhodobý, obvykle min. na dobu 5 let a maximálně na dobu 30 let. Hypotečním úvěrem můžeme financovat koupi, rekonstrukci nebo výstavbu nemovitosti. Prostředky z tohoto úvěru lze použít i na úhradu dřívějších půjček, které byly poskytnuty na investici do nemovitosti. Výše hypotečního úvěru je omezena dvěma mantinely: schopností klienta splácet hypoteční úvěr a odhadem ceny nemovitosti.Úvěr musí být splacen do důchodového věku klienta. Za půjčení peněz se platí úrok, který se odvíjí od tržních úrokových sazeb v dané době. Úroková sazba je sjednávána na určité, pevně stanovené období. Nejčastěji to bývá 5 let. Po uplynutí této doby má klient právo úvěr úplně nebo částečně splatit a banka mu stanovuje jinou úrokovou sazbu. To má dopad na výši splátky úvěru. Úvěr se zajišťuje zástavním právem k nemovitosti. Výše úvěru činí zpravidla 70 % z hodnoty nemovitosti (některé banky poskytují 85 nebo i 90 % z hodnoty nemovitosti). Hodnota nemo-vitosti (obvyklá tržní cena) je určená znalcem banky. Hypoteční úvěry jsou oprávněny posky-tovat pouze banky, které mají oprávnění k vydávání tzv. hypotečních zástavních listů (nástro-jů kryjících hypoteční úvěry. Zdroje na půjčky si opatřují především prodejem hypotečních zástavních listů, které jsou vzhledem k velmi kvalitnímu zajištění nemovitým majetkem po-važovány za velmi bonitní investice, a jsou proto velmi oblíbeny jak mezi obchodníky s cen-nými papíry, tak komerčními bankami. Základní podmínkou pro poskytnutí hypotéky je nemovitost v osobním vlastnictví žadatele o hypotéku a dostatečná bonita žadatele. Vlastnictví k nemovitosti prokazuje žadatel výpisem z katastru nemovitostí, příp. smlouvou o koupi nemovitosti a bonitu potvrzením o výši příjmů, příp. předložením daňových přiznání u osob samostatně výdělečně činných a právnických osob. V případě stavby předkládá žadatel o úvěr navíc smlouvy o provedení stavebních prací. Dále je žadatel povinen posktynout bance údaje o všech dalších závazcích, které splácí, uza-vřít pojištění nemovitosti, která je předmětem úvěru, a většinou také uzavřít životní pojištění. Výhoda hypotečního úvěru spočívá v nízkých úrokových sazbách, možnosti snížení daňového základu o zaplacené úroky z hypotečního úvěru až do výše 300.000 Kč za zdaňovací období. Také stát podporuje poskytování hypoték fyzickým osobám. O hypoteční úvěr se státní pod-porou na pořízení staršího bydlení, který mohou od září získat lidé do 36 let, zatím požádalo více než tisíc zájemců. Dotaci získá občan, který si koupí byt či domek s jedním bytem. Od doby kolaudace však musejí uplynout minimálně dva roky. V případě koupě bytu stát poskyt-ne dotaci na úvěr ve výši maximálně 800.000 korun. U domku s jedním bytem je hranice úvě-ru pro státní dotaci 1,5 miliónu korun. Je možno si vzít i vyšší úvěr, ale jeho část nad uvedené hranice už stát nedotuje. Výše státní podpory však závisí na vývoji úrokových sazeb na fi-nančním trhu. Minulý rok byla průměrná úroková sazba na trhu 7,97 procenta, do 1. února letošního roku je proto státní dotace stanovena na tři procentní body. Při průměrné sazbě nižší než pět procent by však stát již podporu neposkytoval.
Hypotéky a jejich výhody
Koupě nemovitosti na hypoteční úvěr patří mezi relativně nejjednodušší případ použití hypo-tečního úvěru vzhledem k tomu, že jde o investici do již existující nemovitosti.
K získání hypotečního úvěru na koupi nemovitosti je nutné prokázat:
- existenci nemovitosti
- vlastnická práva prodávajícího k prodávané nemovitosti
- hodnotu (cenu) nemovitosti
- existenci investičního záměru včetně jeho výše
- platební schopnost klienta
- klient je schopen uhradit z jiných zdrojů, než je hypoteční úvěr, tu část investičního záměru, kterou nelze ze zákona pokrýt z hypotečního úvěru.
Po předložení a prokázání všech nezbytných podkladů dojde k podpisu smlouvy o poskytnutí úvěru. Ve smlouvě se stanoví výše úvěru, úrok, doba, na kterou je úrok stanoven a doba splatnosti hypotečního úvěru. Podpis úvěrové smlouvy ještě neznamená možnost čerpání hypotečního úvěru. K tomu je tře-ba dát smluvně do zástavy kupovanou (nebo jinou) nemovitost, a to cestou tzv. vkladu zá-stavní smlouvy do katastru nemovitostí. Jakmile v katastru nemovitostí zapíší toto zástavní právo ve prospěch úvěrující hypoteční banky a vydají o tom doklad, banka peníze uvolní a převede je ve prospěch prodávajícího. Hypoteční úvěr na výstavbu nemovitosti Výstavba nemovitosti pomocí hypotečního úvěru představuje již poněkud komplikovanější záležitost.
Oproti koupi nemovitosti je určitou komplikací, že:
- nemovitost ještě neexistuje, protože se teprve bude stavět.
- nemovitost je stavěna postupně po určitou dobu, takže i hypoteční úvěr je nutné poskytovat a čerpat postupně.
Tuto komplikaci lze řešit dvojím způsobem. První jednodušší případ představuje situace, kdy žadatel o hypoteční úvěr na výstavbu má možnost dát do zástavy jinou nemovitost. V tomto případě po prokázání existence nemovitosti, vlastnických práv k ní, investičního záměru, pla-tební schopnosti klienta atd. se hned po podpisu úvěrové smlouvy a vkladu zástavního práva k nemovitosti do katastru nemovitostí začíná s úvěrováním výstavby. Složitější je situace, kdy žadatel o úvěr jinou nemovitostí nedisponuje. Pak je nutné, aby ze svých vlastních prostředků nejdříve zakoupil stavební pozemek a stavbu postavil do takového stupně rezestavěnosti, aby ji bylo možné zapsat do katastru nemovitostí jako stavbu rozesta-věnou. K takto rozestavěné stavbě lze pak vložit zástavní právo do katastru nemovitostí ve prospěch hypoteční banky a začít s úvěrováním dostavby. Státní finanční podpora hypoteční-ho úvěrování. Tuto podporu mohou získat jak fyzické osoby - občané, tak osoby právnické, popř. podnika-telé. Fyzické osoby mají na tuto podporu, pokud splní podmínky, nárok ze zákona, právnické osoby jen do výše volných disponibilních prostředků vyčleněných ze státního rozpočtu. Fy-zické osoby dostávají tuto podporu ve formě příspěvku, právnické osoby ve formě dotace. Příspěvek fyzickým osobám se poskytuje pouze občanům České republiky, kteří mají v České republice trvalý pobyt od počátku splácení hypotečního úvěru. Právnickým osobám může být poskytnuta dotace jen k hypotečnímu úvěru použitému na vý-stavbu bytového domu, rodinného domu, bytu nebo na změnu stavby, kterou vznikne nový byt, nebo na dostavbu rozestavěných bytových nemovitostí, a to za obdobných podmínek, jako je tomu u osob fyzických. Příspěvky i dotace se poskytují na základě žádosti podané u hypoteční banky, u které je žádáno o hypoteční úvěr. Možnost odpočtu zaplacených úroků od základu daně z příjmů fyzických osob Jedná se o další významnou formu státní podpory hypotečního úvěrování, která představuje od roku 1998 možnost odpočítávat zaplacené úroky z hypotečních úvěrů od základu pro vý-počet daně z příjmů fyzických osob. Na rozdíl od předchozí formy státní finanční podpory se možnost odpočtů neváže jen na novou bytovou výstavbu, ale na jakýkoliv hypoteční úvěr použitý pro uspokojení bytové potřeby daňového poplatníka. Výše této formy podpory není jednoznačně dána, prakticky každý rok se mění, a to v souvislosti se změnami daňových sa-zeb, změnami velikosti daňového základu a změnami výše skutečně zaplacených úroků. Sa-mozřejmě, že i zde existují limity. Maximální výše, do které je možné zaplacené úroky odpo-čítávat, je 300 000,- Kč. Takovýmto úrokům při sazbě 10,4 % odpovídá úvěr splatný během 15 let ve výši 3 miliony Kč. Dalším omezením je uvedená státní finanční podpora. Ta se pro účely odpočtu odpočítává od celkově zaplacených úroků.
Úrokové sazby (18.12.2006)
| Banka | minimální úr. sazba | poplatek za úvěr | vedení účtu(měsíčně) | splátka úvěru | celkové náklady | reálná sazba |
| Česká spořitelna | 3.39% | 9 500,- | 150,- | 5 743,- | 5 933,- | 3.76% |
| ČSOB | 3.94% | 7 000,- | 150,- | 6 028,- | 6 207,- | 4.28% |
| eBanka | 3.14% | 6 500,- | 150,- | 5 616,- | 5 793,- | 3.49% |
| GE Money Bank | 3.09% | 0,- | 600,- | 5 591,- | 6 191,- | 4.25% |
| HVB Bank | 3.70% | 9 000,- | 150,- | 5 903,- | 6 090,- | 4.06% |
| Hypoteční banka | 3.94% | 7 000,- | 150,- | 6 028,- | 6 207,- | 4.28% |
| Komerční banka | 3.43% | 9 000,- | 100,- | 5 764,- | 5 901,- | 3.70% |
| Raiffeisenbank | 3.98% | 8 000,- | 100,- | 6 049,- | 6 183,- | 4.23% |
| Wüstenrot | 3.79% | 8 000,- | 150,- | 5 950,- | 6 133,- | 4.14% |
| Živnostenská banka | 3.49% | 10 000,- | 150,- | 5 794,- | 5 986,- | 3.86% |
Současný trend v oblasti hypoték
Zájem o hypoteční úvěry je letos ještě silnější než v minulém roce. Hypoteční banka společně se sítí ČSOB a dalšími partnery poskytla občanům za prvních devět měsíců letošního roku 14 242 hypoték, o 39 % více než za stejné období loni. Objem nových úvěrů vzrostl o 61 % na 20 miliard korun. Dosud není vyjasněná situace týkající se výše DPH na stavební práce pro bydlení od roku 2008 a lidé se tedy obávají zhoršení dostupnosti bydlení. Zájem o řešení vlastního bydlení je také podněcován blížící se deregulací nájemného. Navíc své bydlení nyní hledají lidé z populačně silných ročníků 70. let, kteří zakládají rodiny. Průměrná výše hypotéky poskytnuté Hypoteční bankou stoupla oproti stejnému období loni o 16 % (197 tisíc korun) na 1,4 milionu korun. Lidé si více než v minulosti pořizují luxusnější nemovitosti a větší byty. Důvodem jsou rostoucí příjmy obyvatel a stále příznivé úrokové sazby. S tím souvisí také větší zájem o hypotéky na více než sedmdesát procent hodnoty nemovitosti. Vše nasvědčuje tomu, že úrokové sazby na trhu v budoucnu spíše mírně porostou. Tento trend je patrný už od července. Nebudou to ale změny, které by zásadním způsobem omezily zájem o hypotéky a ohrozily jejich dostupnost. Nejvíce hypoték za letošní první tři čtvrtletí Hypoteční banka poskytla tradičně v Praze a středních Čechách, v Jihomoravském a Královéhradeckém kraji. Pro srovnání, za první tři čtvrtletí roku 2005 Hypoteční banka uzavřela s občany 10 258 hypoték za 12,4 miliardy ko-run, což znamenalo nárůst o 25 % v počtu a o 43 % v objemu oproti stejnému období roku 2004. Průměrná výše hypotéky činila 1,2 mil. korun a byla meziročně o 11 % (156 tisíc ko-run) vyšší.
Prodloužení doby splácení
Hypoteční banka prodlužuje od 1. prosince maximální dobu splácení hypotéky na 40 let, a nabízí tak nejnižší splátky na českém trhu. Dosud bylo možné v Česku získat hypotéku ma-ximálně na 30 let. Zároveň zvyšuje hranici věku, do které je nutné úvěr splatit, a to ze 65 na 70 let. Obě novinky tedy zpřístupňují hypotéky i těm, kteří na ně dosud nedosáhli buď kvůli vysokým splátkám, nebo vyššímu věku. Díky nízkým splátkám se teď hypotéky zpřístupní i lidem, pro které dosud byly hypotéky nedostupné nebo si chtěli půjčit více peněz. Čtyřicetiletá splatnost je na českém hypotečním trhu zcela unikátní, jelikož se jedná o dosud nejdelší možnost splácení. Například, měsíční splátka dvoumilionové hypotéky s minimální úrokovou sazbou na jeden rok činí při splatnosti 30 let 9479 Kč, ale při splatnosti 40 let jen 8284 Kč, to znamená snížení o 1195 Kč. Zároveň lidé, kteří si mohli půjčit například maximálně 4 mil. Kč, teď mohou díky rozložení splátek do delšího časového období získat o 600 tis. Kč více.
Problémy s hypotékou
Přestože hypotéky jsou jedny z nejvýhodnějších úvěrů a navíc většinou řeší otázku bydlení, mnoho lidí s podepsáním hypoteční smlouvy váhá: Co bude v případě, že přestaneme být schopni úvěr splácet. Do finančních potíží v době splácení se může dostat kdokoli. Ze spořádaného klienta banky se stane dlužník, který musí počítat s tím, že banka chce své zpátky a může se stát, že i kvůli relativně malé nezaplacené částce přijde díky své nečinnosti o střechu nad hlavou. Podobných případů je ale u nás, alespoň podle informací bank, malý počet. Podíl problémových hypoték se u nás pohybuje v rozmezí 1 až 1,5 % všech poskytnutých hypotečních úvěrů. Nejčastějšími příčinami, proč klienti přestali své hypoteční úvěry splácet, je ztráta zaměstnání, rozchody manželů či společníků a dlouhodobé onemocnění. Řešení, jak budou lidé, kteří se dostali do přechodných finančních potíží splácet hypotéku, je velmi individuální. Většinou se banka snaží formou poradenství hledat společně s klientem finanční zdroje, např. zda má úspory, zpeněžitelný majetek, pomůže mu rodina. Pokud je to vhodné a není jiné přijatelné řešení, může poskytnout odklad splátek nebo přistoupit na splát-kové dohody a restrukturalizační opatření, kdy na základě dohody s klientem přepracuje pod-mínky úvěru a například sníží splátky, dočasně přeruší úročení, upraví úrokové sazby. Klient však musí počítat s tím, že se mu hypotéka o něco prodraží. Kromě delší doby splatnosti, kvů-li které je celková výše zaplacených úroků vždy vyšší, si banka zaúčtuje i poplatek za uprave-ní smlouvy o úvěru. Tento "oddechový čas", který banky mohou poskytnout dlužníkům ve finanční tísni, závisí především na výši úvěru a důvodu, proč dlužník neplatí, a pravděpodobnosti obnovení splá-cení v daném termínu. Relativně vstřícné jsou především v případě nezaviněných, objektiv-ních příčin neplnění, například při ztrátě zaměstnání. Klient se může rovněž s bankou dohodnout, že nemovitost sloužící k zajištění hypotečního úvěru sám prodá, a z výnosu půjčku předčasně splatí. Pak ale musí počítat s tím, že za před-časné splacení mimo termín změny úrokové sazby si banka naúčtuje poplatek v řádu až dese-titisíců korun. Pokud klient přestane hypotéku splácet a s bankou na řešení svých finančních potíží nijak nespolupracuje, připravuje se nejen o velké peníze za penále (bývá několikanásobně vyšší než úrok), ale musí počítat i se stupňujícími se vynucovacími prostředky banky upomínky či pí-semné výzvy, v Hypoteční bance navíc začne pracovat tzv. vymáhací call centrum. Jeho pra-covníci klienta telefonicky kontaktují a pokoušejí se zjistit příčiny problémů a domluvit ná-pravu. Když ani po těchto urgencích dlužník vše neuvede do pořádku, přechází zhruba po 90 dnech případ do útvaru řízení věřitelských rizik. Část jeho pracovníků působí na centrále a analyzuje problémový úvěr, další pracovníci jsou na jednotlivých pobočkách banky. Přímo kontaktují dlužníka a snaží se osobně s ním domluvit variantní řešení. Jestliže ani na toto varování dlužník nereaguje, bývá další scénář následující: za porušení podmínek smlouvy žádá banka okamžité uhrazení úvěru, uplatňuje právo k zástavě nebo po-žaduje zaplacení od ručitele, obrací se na soud, který může vyústit v exekuci nebo dražbu.
Slovník
Bonita
Při žádosti o úvěr prověřuje banka bonitu žadatele (tj. schopnost hypotéční úvěr řádně splá-cet). Banka stanovuje požadavek na minimální čistý měsíční příjem žadatele. Jedná se o čistý příjem po odečtení všech závazků, tedy pravidelných plateb jako je například splátka leasin-gu, stavebního spoření, platba pojištění, apod.
Fixace
Úroková sazba je neměnná po pevně danou dobu, po jejím uplynutí banka stanoví klientovi jinou. Čím kratší doba fixace, tím nižší úroková sazba a zároveň dřívější možnost mimořádné splátky. Při delší fixaci je větší jistota, že se domluvené podmínky nebudou měnit.
Hypotéka
Úvěr, který je poskytnut na investici do nemovitosti na území ČR a jehož splácení je zajištěno zástavním právem k této (i rozestavěné) nebo jiné nemovitosti na území ČR.
Portfolio
Rozdělení investičních zdrojů s cílem snížení investičního rizika do různých oblastí. Aktiva firmy, souhrn cenných papírů (akcií, směnek) a peněz kvůli minimalizaci finančních ztrát
Úroková sazba
Stanovuje se roční úroková sazba s fixací na různě dlouhá období. Kratší fixace s sebou nese nižší úroky a naopak. Výše úroku by neměla být jediným hlediskem při volbě hypoteční ban-ky. Je dobré se ptát na další podmínky - poplatky, možnosti splátek, pokuty.
Úvěrový registr
Jinak také registr dlužníků je společná databáze a informační systém zatím pěti bank působí-cích na českém trhu, kde jsou uvedeny všechny informace o klientech, kteří někdy během posledních čtyř let požádali o úvěr nebo ho spláceli.